Financiamento imobiliário: como funciona
O financiamento imobiliário é o crédito concedido por uma instituição financeira para a compra de um imóvel. O comprador paga uma entrada, e o restante do valor é quitado em parcelas mensais ao longo de vários anos. Enquanto a dívida existe, o próprio imóvel fica como garantia do banco, por meio da alienação fiduciária registrada na matrícula.
Esta página reúne as etapas, os documentos e os custos mais comuns. As regras, as taxas e os percentuais financiados variam conforme a instituição, a modalidade e o momento do mercado; por isso, confirme sempre as condições vigentes diretamente com o banco escolhido.
Etapas do financiamento
- Planejamento: defina o valor da entrada, o limite de parcela que cabe no orçamento e faça simulações em mais de uma instituição.
- Escolha do imóvel e negociação: converse com o anunciante, confira o imóvel e acerte o preço e a forma de pagamento. Em geral, formaliza-se a proposta ou um contrato de compra e venda.
- Análise de crédito: o banco avalia a renda, o histórico de crédito e o comprometimento da renda do comprador e de quem compuser a renda.
- Avaliação do imóvel: a instituição contrata a avaliação do imóvel, e o valor financiado considera o valor de venda ou o de avaliação, o que for menor.
- Análise jurídica: o banco examina a documentação do imóvel e dos vendedores (matrícula, certidões, débitos).
- Assinatura do contrato: com tudo aprovado, as partes assinam o contrato de financiamento.
- Pagamento do ITBI e registro: o imposto de transmissão é pago à prefeitura e o contrato é registrado no cartório de registro de imóveis, passando o imóvel para o nome do comprador com a garantia do banco.
- Liberação do crédito: concluído o registro, o banco repassa o valor ao vendedor e o comprador recebe as chaves.
Entrada e valor financiado
O banco financia apenas uma parte do valor do imóvel; a diferença é a entrada, paga com recursos próprios e, quando o comprador cumpre os requisitos, com o saldo do FGTS. O percentual máximo financiado e a entrada mínima mudam conforme a instituição e a modalidade, e devem ser confirmados na simulação.
Sistemas de amortização: SAC e Price
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela começa mais alta e diminui ao longo do contrato, pois a amortização do saldo devedor é constante. Na Tabela Price, as parcelas iniciais são menores e, em regra, mais estáveis, mas o total de juros pago costuma ser maior. A escolha depende do orçamento mensal e do prazo, e as modalidades disponíveis variam conforme o banco.
Custos além da parcela
- Entrada: parte do valor do imóvel paga pelo comprador.
- ITBI: imposto municipal sobre a transmissão do imóvel; alíquota e regras de desconto variam conforme a prefeitura.
- Escritura e registro: taxas cobradas pelos cartórios, de acordo com a tabela de cada estado.
- Avaliação do imóvel e análise jurídica: tarifas cobradas pela instituição, conforme sua política.
- Seguros obrigatórios: seguro de morte e invalidez permanente e seguro de danos físicos ao imóvel, pagos junto com a parcela.
- Custo Efetivo Total (CET): indicador que reúne juros, tarifas e seguros; compare o CET, e não apenas a taxa de juros, ao escolher entre instituições.
Documentos mais solicitados
- Do comprador: documento de identidade, CPF, certidão de estado civil, comprovante de residência e comprovante de renda (holerites, extratos e declaração de Imposto de Renda; autônomos e empresários costumam apresentar documentos adicionais).
- Do imóvel: matrícula atualizada, comprovante de IPTU e certidões negativas de débitos.
- Dos vendedores: documentos pessoais e certidões, conforme a exigência do banco.
- Se for usar o FGTS: extrato atualizado da conta vinculada e a documentação exigida para a movimentação.
Uso do FGTS
O FGTS pode ser usado, em geral, para completar a entrada, amortizar o saldo devedor ou abater parcelas, desde que o comprador e o imóvel atendam às regras do programa, como tempo mínimo de trabalho sob o regime do FGTS, imóvel residencial urbano e ausência de outro financiamento ou imóvel nas condições vedadas pela norma. Essas regras são atualizadas periodicamente: consulte a Caixa Econômica Federal e a instituição financeira escolhida antes de contar com o saldo.
Cuidados antes de assinar
- Compare o CET em mais de uma instituição, e não apenas a taxa de juros anunciada.
- Mantenha a parcela em um valor confortável em relação à renda e reserve recursos para os custos de documentação.
- Confira a situação documental do imóvel e a identificação do anunciante (nome e CRECI) antes de pagar qualquer valor.
- Leia o contrato por completo e peça esclarecimento sobre multas, amortização antecipada e seguros.
Perguntas frequentes
O que é financiamento imobiliário?
É o crédito concedido por uma instituição financeira para a compra de um imóvel, pago em parcelas mensais, com o próprio imóvel como garantia da dívida.
Quais são as etapas para financiar um imóvel?
Simulação e planejamento, escolha e negociação do imóvel, análise de crédito, avaliação do imóvel, análise jurídica, assinatura do contrato, pagamento do ITBI e registro em cartório, e liberação do crédito ao vendedor.
Quais custos existem além da entrada e das parcelas?
ITBI, escritura e registro em cartório, avaliação do imóvel, análise jurídica e seguros obrigatórios. Compare o Custo Efetivo Total (CET) entre as instituições.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Em geral sim, na entrada, na amortização ou no abatimento de parcelas, desde que o comprador e o imóvel cumpram as regras do programa. Confirme as condições vigentes com a Caixa e com o banco escolhido.
O que é melhor: SAC ou Tabela Price?
No SAC a parcela inicial é maior e diminui ao longo do tempo; na Tabela Price a parcela inicial é menor e mais estável, porém o total de juros costuma ser maior. A escolha depende do orçamento mensal.
Conteúdo informativo, sem caráter de oferta de crédito ou de assessoria financeira. As condições dependem da análise de cada instituição.